二季度以来，地方发布的拟用专项债收储土地规模爆发式增长。

　　据克而瑞研究中心不完全统计，4月份，地方公告的拟用专项债收储土地面积达7198公顷，涉及金额达1730亿元，面积、金额均已超出一季度总量。截至5月13日，全国已有171个城市发布专项债收储土地计划，合计收储金额达到3918亿元，明确涉及收储宅地规模达到6565公顷。

　　克而瑞研究中心测算，若公布的收储宅地规模如期落实，等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%，助力全国新房去化周期下降超过2个月。

　　业内人士认为，专项债收储政策已进入密集发布阶段，建议各地主管部门进一步优化推进，让更多“拟收储”变为“已收储”，同时，细化专项债收储地块数据，精准识别不同城市板块的库存压力梯度变化，全面提升因城施策的精准性和可操作性。

　　二季度拟收储规模爆发式增长

　　今年以来，地方发布拟用专项债收储土地规模逐月增加。

　　据克而瑞研究中心不完全统计，截至5月13日，全国已有171个城市发布专项债收储土地计划，合计收储金额达到3918亿元。其中，除去没有标注用途属性的地块之外，含宅用地共有1575宗，拟收购总价2250亿元，拟收储面积总和达到6565公顷。

　　值得注意的是，二季度以来，地方公布的拟用专项债收储土地规模爆发式增长。据克而瑞研究中心不完全统计，4月份，地方公告的专项债收储土地面积达7198公顷，涉及金额1730亿元，面积、金额均已超出一季度总量。

　　克而瑞研究中心的数据还显示，从宅地收储清单来看，三、四线城市拟收储面积为5437公顷，占比达到84%，合计收购总价1659亿元，占比74%。从各城市收储规模来看，目前有13个城市拟收储规模超过100公顷，其中仅有4个二线城市，分别为郑州、昆明、西安、天津。郑州拟收储规模273公顷，高居首位，较第二名平顶山高出108公顷。拟收购总价最高的城市是西安，合计公布125.6亿元，较郑州高出了9.6亿元。西安收储土地平均地价达到9100万元/公顷，也是13城中平均收储单价最高的城市。

　　对于三、四线城市收储占比较高的原因，克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为，相对于一、二线城市而言，三、四线城市在本轮调整中面临着更大的需求端波动，且更多地块由城投托底拿地，大量宅地因财务测算无法满足开工条件，导致城市潜在库存高企。为加快达成行业的新的供求平衡，土地收储成了现阶段这些地块的唯一出路。

　　收储驱动城市降库存新模式

　　对于已公布的6565公顷收储宅地规模，据克而瑞研究中心测算，按全国土地平均容积率折算，拟收储宅地的理论建筑面积已经超过1.3亿平方米，超过估算的前四月新房销售规模的一半。从降低库存规模的角度来说，若公布的收储宅地规模如期落实，等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%，助力全国新房去化周期下降超过2个月。

　　克而瑞研究中心还结合各城市近一年新房交易规模测算，若拟收储计划全部落实，将有14个城市广义库存下降超过1年。其中，九江、六安等新房交易规模较低的三、四线城市，理论上可降低广义去化周期超过3年，而漳州、南充、咸宁、金华、安庆、滨州等城市也超过2年。

　　值得一提的是郑州，马千里指出，郑州广义库存去化周期下降达到1.1年，是今年迄今为止一、二线城市中唯一因为土地收储改善广义库存超过1年的城市。

　　马千里认为，专项债收储政策已进入密集发布阶段，各地政府通过高频次公告有效改善市场供需预期，并成为当前房地产稳市政策体系的关键支撑。

　　马千里建议，各地主管部门可从两方面进一步优化推进，一是加速存量收储计划的落地转化，让更多“拟收储”变为“已收储”，推动政策由“稳预期”向“稳市场”实质性转变；二是着力构建细化信息的透明机制，细化专项债收储地块的权属信息、区域分布及开发进度等数据维度，精准识别不同城市板块的库存压力梯度变化，从而为“一地一策”的精准调控提供动态数据支撑，全面提升因城施策的精准性和可操作性。

　　来源：证券时报