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年内多地出台新规稳地价 减轻房企融资压力引导理性拿地

2021-03-30来源:证券日报编辑:王雳蓓作者:

  今年政府工作报告中提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期”。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》也明确指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并强调“坚持因地制宜、多策并举,夯实城市政府主体责任,稳定地价、房价和预期”。

  这为今年乃至整个“十四五”时期的房地产市场发展走势定下了基调。需要注意的是,在稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标中,稳地价被列在首位。对此,东方金诚房地产行业资深分析师谢瑞在接受《证券日报》记者表示,“稳地价”是“稳房价”和“稳预期”的基础。房价与地价息息相关,当地价上涨时,往往带动房价的快速上涨,二者相互影响。只有通过减少地方对土地财政收入的依赖、保持土地持续稳定供应等方式稳定地价,才能稳定房价和预期,保持房地产市场的持续稳定、健康发展。

  近几年,全国各地房地产调控政策频出,其中不乏稳定地价的政策,并且收效甚佳。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《证券日报》记者表示,以北京为例,2016年北京开始推出的限竞房地块、共有产权住房地块对于稳地价发挥了积极效果。2016年北京住宅用地楼面价同比上涨超40%,2017年涨幅缩小为4%,2018年、2019年楼面价同比下跌,房价涨幅不断收窄,2017年以来,新建商品住宅价格累计上涨约10%,总体上低于其他核心城市。

  今年以来,地方稳定地价的举措还在不断更新。比如1月初,北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》,修改了海淀区海淀镇树村和朝阳区金盏乡小店村3个地块的竞买规则,试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。这也是北京市土地公开出让首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式进行供地。

  再比如,1月8日,郑州市人民政府印发《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》,其中提出,住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人,报(竞)价首次达到出让起始价的120%-130%时熔断。

  此外,近期还有多地试水“两集中”出让土地,如青岛市自然资源和规划局于2月24日发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》,其中明确,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

  在谢瑞看来,稳地价及相关政策对房企产生一定积极影响。一方面,稳地价在某种程度上将助力提升房企整体信用质量,稳地价背景下拿地竞争趋于理性,房价地价倒挂情况减少,销售利润率向上向下的弹性减少,稳定性及安全性提升;另一方面,有助于房企合理补库存,稳地价要保持土地的持续稳定供应,保持合理程度的增长。

  许小乐认为,地价平稳除了有助于减轻房企融资压力外,在稳地价要求下,土地供应及交易信息更公开、透明,利于房企对土地市场供应量价、市场运行趋势进行客观判断,形成合理预期,引导市场回归理性。并且,房企可以在拿地前更充分的进行拿地成本与收益测算评估,优化住宅方案设计并合理定价,避免因过高的土地溢价挤占用于产品质量建设的成本。(记者 刘琪

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