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从供求两端加强房地产金融管理

2021-02-08来源:经济日报编辑:王雳蓓作者:

  要根治楼市“打新热”,需要加强房地产金融管理,做好需求端和供给端两篇文章。在需求端,要实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则,严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为。在供给端,要按照“租购并举”的方向扩大供给,加快研究金融支持住房租赁市场举措。

  最近,针对部分地区房价过快上涨尤其是“万人摇号”“打新热”等现象,多地金融监管部门出台严控房地产贷款集中度、调控房贷利率、严查消费贷和经营贷入市等举措,以期堵住热钱进入楼市,“摁”住房子投机需求、降低房子投资属性。

  始于2016年9月底的此轮房地产调控已持续4年多,取得了显著调控效果,目前多数城市房价稳定,普通个人或家庭负债增长未明显加快。中国人民银行发布的数据显示,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。这意味着新增贷款大概率流向实体经济,房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”等房地产金融监管措施效果显现。

  于是,有人开始放松警惕,认为部分城市的“打新房热”不足为患,继续调控还有必要吗?目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。按照2020年6月末的个人住房贷款、房地产贷款数据统计,在37家A股上市银行中,有11家银行的个人住房贷款或房地产贷款占比越过“红线”。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛,如果任由金融资源注入房地产泡沫,就会对实体经济、金融体系、居民财富带来风险隐患。

  房地产金融肯定要管,而且必须管好。用限购、限贷的行政手段强力干预,确实能一时堵住房价泡沫的“入水点”,但长期看可能伤及正常的经营、消费和改善型需求,仍难以缓解金融供给管理与房地产行业发展需求的矛盾、支持居民合理购房需求与防范价格风险的矛盾、房企合理融资与控制杠杆的矛盾。特别是一些短期调控涉及信贷总量、房贷利率、交易年限、相关税费等问题,可能使少数地方楼市坐地起价,加大居民的实际购房成本,与政策初衷背道而驰。

  楼市“打新热”源自新房、二手房存在明显价差,使得热钱借消费贷、经营贷、信用卡透支涌入套利。而要根治楼市“打新热”,需要加强房地产金融管理,做好需求端和供给端两篇文章。这也是中央经济工作会议强调“保障性租赁住房”“长租房”“租赁住房用地”等内容并提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的应有之义。

  一方面,在需求端,要强化对房地产企业融资状况和拿地行为的全面监测,实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则,严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为。针对房企降杠杆、降负债的各项举措不能松懈,要加快建立居民债务收入比监测体系,引导商业银行房地产贷款合理增长,推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。按照因城施策原则,实施好房地产金融审慎管理制度。

  另一方面,在供给端,按照“租购并举”的方向扩大供给,加快研究金融支持住房租赁市场举措,在旧城改造、城市更新及保障房建设上给予更大金融支持。要降低租赁住房税费负担,土地供应要向租赁住房建设倾斜,探索用不动产信托投资基金(REITs)为代表的二级市场工具,打通公共租赁住房供应体系。健全以房地产股权基金为代表的项目投融资架构,完善以保险、公募、养老金为代表的长线机构参与股权投资,真正拓展房地产产业的内涵与价值边界。(周琳)

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