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拆迁问题困扰全世界 看国外如何处理“钉子户”
大江网    2007-03-30 09:04
【字体:  】    在线投稿       新闻热线:0791-6849275     我来说两句
    高额拆迁费令开发商却步

    韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律,比较重要的是《城市开发法》和《土地补偿法》,其中对土地征用补偿有着非常详尽的规定。如果某公司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼,那么,一场漫长的谈判就开始了。

    首先,要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估,以此为基础,双方开始讨价还价,内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等,甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖,这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。

    如果有一处临街的房屋,房主听说拆迁动议了,突击把房子改造成饭店,这个法律不予认可。但是,如果某一处房屋原来是饭店,现处于歇业之中,那么拆迁前宣布饭店恢复营业,开发商就没有办法了,只能按饭店给予高价补偿。

    如果是连片开发,居民们第一件事不是收拾东西准备搬家,而是走家串户先把“拆迁对策委员会”成立起来,以群体的名义维权。他们的原则是:一草一木都要付钱,拆迁的结果必须保证每一家的生活都能得到改善。这样算下来,拆迁费用十分惊人。因此,在韩国,很少能看到像中国一样成群连片的旧区改造。

    这样,私营企业拆迁开发住宅,要么提供的补偿金足以令住户满意,要么就是谈判失败放弃项目,发生纠纷的机会很少。

    向“钉子户”妥协

    在韩国,存在纷争比较多的是公营事业征用土地,如修建城市铁路、高速公路等,按韩国媒体说法,公营事业征地,经常发生“物理冲突”,也就是肢体冲突,即居民与警察发生暴力打斗。近期比较著名的案例,是韩国政府在平泽地方征用土地为驻韩美军修建新军事基地,遭到平泽居民暴力抵抗,多次发生流血事件,政府头疼不已,从总统到总理多次现场办公,但居民坚决不让步,最后,不得不宣布建设计划推迟四到五年,也就是说,现政府已经承认无能为力,把包袱丢给下届政府了。

    据韩国朋友介绍,韩国也有最牛的“钉子户”。数年前,京畿道内一公司成片开发,遇到一房主,对祖业极为热爱,坚决不卖房子。不是给多少钱才合理的问题,而是不管给多少钱都不卖。此住户四周的房子全部出卖了,该公司也启动了工程,但这一家到底挺了下来。该公司毫无办法,最后只好用大楼把这一家围了起来,成为京畿道一景。

    我就此问过韩国朋友:难道不能起诉他吗?韩国朋友很惊异:人家自己的土地自己的房子,不想卖给你,你凭什么起诉人家呢?更主要的是,没有罪名,更没有法律适用啊!

    地方政府以强制性手段征购土地的极端做法,反而引发种种矛盾日趋白热化 
    

     3月中上旬的印度政坛热闹得非比寻常。今天这个政客站出来谴责暴行,明天那个政党要前往调查取证,连财政部长在议会接受新财年预算报告质询时似乎也必须喊得口干舌燥才能盖过周遭的抗议声浪。

     3月14日,印度东部西孟加拉邦警察在一个小村子里向示威群众开火,导致14人死亡,这使得印度近两年来由征地引发的种种矛盾日趋白热化。

    警察干预反使矛盾升级

     “征地”是近几年才经常见诸印度报端的字眼。自从政府推出的“特别经济区”政策,需征用农业用地或荒地建设工业园区之后,由征地引起的纠纷越来越多。发生警察开枪事件的南迪格拉姆村,就是被政府相中建设一个以化工业为主的特别经济区,计划征购4050公顷土地。

    南迪格拉姆村村民对此甚为不满,他们不愿意改变长久以来的生活方式。在与示威者纠缠了两个月后,政府采取了极端措施,2000名警察进驻南迪格拉姆村,强行驱散了示威者。

    事件的后续发展其实对政府很不利,不仅西孟加拉邦高等法院要求印度中央调查局对警察向群众开火一事展开调查,而且迫于各方压力,西孟加拉邦政府立即软化了态度,表示放弃在南迪格拉姆村的建设计划。

     村民的抗议似乎赢得了胜利,但是由过去的经验来看,这次也许还要加个问号。在矛盾面前,印度地方政府惯用“拖”字诀,往往退一步,服个软,避避风头,等时机合适了再卷土重来,这种方法至少在西孟加拉邦的另一个村子信格尔获得了成功。

    受害者是以地为生的农民

    国人一听到征地拆迁纠纷立即想到的是价钱问题,在印度,钱却不是最主要的诱因。在西孟加拉邦的几个征地纠纷里,政府其实提出了相当合理的赔偿方案,比如,在信格尔,1英亩一年收获一季的农田赔偿85万卢比(即1公顷4.6万美元);1英亩一年收获两季以上的土地赔偿115万卢比(即1公顷6.3万美元)。

    在印度,反对政府征购土地的往往不是真正的土地所有者。土地私有化使得大量农田集中在地主手中,他们拥有土地却不见得自己耕种。比起日益微薄的田租,巨额的政府赔偿显然更有吸引力,这也正是尽管抗议声浪不断升级,征地计划却依然能顺利进行的原因。信格尔的一位地主曾经对当地媒体说:“我们应该把塔塔集团老板的照片供起来,因为他要来建厂,这里的地价涨了一倍。”

    真正坚定的抗议者来自租赁土地耕种的佃农和拥有少量土地的自耕农,一旦失去土地,他们就失去了谋生的手段。尽管政府反复强调工业园区和工厂建成之后将解决大批当地人就业,但这些村民仍然充满怀疑和抗拒。

    在印度政治评论家阿穆尔亚·甘古利看来,印度目前此起彼伏的征地纠纷好比英国工业革命时期的“圈地运动”,“这是一个国家从农业社会向工业社会转型无法避免的冲突,但是在印度,各种政治势力都想借此机会打击对手,壮大自己,因此冲突被扩大了。”阿穆尔亚·甘古利说。 

作者: 编辑: 徐志玲
来源: 大中华地产
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