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南昌启用新版购房合同!开发商又要变相涨价了?

2018-06-29来源:中国江西网编辑:王雳蓓作者:郑周贇

    近期,有网友徐先生向记者爆料称,自己新买的房子首付交了,款也贷了,但却总等不来合同的签订,听说有楼盘已积压了300多个单子未进行网签。此外,南昌市房管局官网已经两个多月没有网签数据的更新,有传言称系统正在进行升级,是要采用新购房合同的缘故。相比旧合同,新合同有哪些区别?会对房价造成影响吗?为此,记者进行了一番采访。■中国江西网记者郑周贇/文

    反映:南昌网签数据两个多月未更新

    “5月份,我选好房子付了首付后,销售顾问突然告诉我,暂时不可以网签了,据说是南昌市房管局限签。一直等到6月底,还是没有等来可以签合同的消息。”网友徐先生告诉记者。

    据徐先生介绍,他一直关注着南昌房信网的消息,他发现从4月21日起,南昌市新建商品房交易数据就暂停更新了,两个多月都没有新房的网签记录。对此,南昌房地产信息网也未发布任何说明。

    “我听销售顾问说,网签数据暂停更新是由于系统升级,以后将采用新的购房合同,装修不再与毛坯分开签合同,而是共同写入购房合同中,所以网签时间就一直在延迟。”徐先生说。

    走访:一楼盘积压300多个单子未签合同

    为证实网友说法的真实性,连日来,记者走访了南昌市区多个楼盘,“确实如此,听说是要换新合同了,近期就能进行网签。”26日,一位张姓销售顾问告诉记者。

    对于两个多月不能网签,有销售顾问表示,“这段时间我头都是痛的,手上积压了20多个单子没签合同,一直在跟客户解释。其实,不能网签最着急的还是开发商,我们整个楼盘就积压了300多个单子,这意味着回不了款,据我了解其他楼盘也有这样的情况。”

    一位不愿透露姓名的销售顾问告诉记者,之所以无法网签,是因为开发商的成交数据太高了,房管局系统熔断,“南昌的购房需求还是非常旺盛的,出于对房地产市场调控的原因,还是要压制价格,开发商提交的价格就久久批不下来。”

    房管局:系统升级、采用新合同,工作人员可能不熟悉操作

    6月27日,记者来到南昌市房管局了解进一步情况,“我们也听说了这些事情,有些楼盘是由于熔断机制造成无法网签,有些楼盘是因为报批价格比较晚,影响了网签;还有的是因为网站最近升级了系统,对此操作不熟练等情况。另外,近期采用了新的购房合同,购房者可能存在一个排队等候的情况。”相关工作人员表示。

    记者了解到,2017年3月8日,南昌市政府出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》,全市(含三县一区)范围内住宅用地和商住混合用地出让时,可采取“限房价、竞地价”、“配建公共设施”、“实行价格熔断机制”等方式。通俗地说,就是当开发商的售价超过了限定的价格时,就会导致无法网签的情况。

    此外,房信网系统升级、采用新的购房合同等也是导致网签速度慢的一个原因。28日,南昌市房管局开发处处长黄祥斌告诉记者,“目前系统正处于一个调试的阶段,相关工作人员可能对其操作还不太熟悉,签得比较慢,但签是可以签的。”

    现象:新合同使购买精装房的消费者压力减小

    上述销售顾问表示,新旧合同的最大不同在于,“新合同不再拆分装修价格与毛坯价格,而是将两者合二为一,首付为总价的三成,而且装修款也享受与房贷相同的利率和还款年限。”

    刚买房的南昌姑娘晓诗也给记者算了一笔账:“比如100万的精装房(毛坯80万+装修款20万),在以前除了要付毛坯的24万首付外,还要支付11万的装修款,首付总共要付35万元。因为银行的装修贷只能贷9万,而且只能贷8年,月利率在7%左右。”而现在采用新合同后,总价100万元的精装房只要交纳30万元的首付即可,装修贷与房贷打包在一起,利率在5.535%左右,共同贷30年,这样就大大减少了刚需的购房压力。

    在市场走访过程中,不少销售顾问直言,在“新的购房合同”传言出来后,不少楼盘闻声悄悄涨价一波,“购房者的首付变少了,这意味着购房者在选房时可以更大胆一点。传言出来后大概一套房子总价上涨了9000元-10000元。”

    探究:新合同是为契合精装房政策

    根据晓诗提供一份新购房合同显示,在第六条“计价方式与价款”中,明确了该商品房的单价、总价,以及毛坯房价款、装修价等。

    6月28日,南昌市房管局开发处处长黄祥斌在受访时表示,2018年2月,南昌市住房保障和房产管理局、南昌市城乡建设委员会等4部门发布《关于规范南昌市城区新建全装修住宅销售管理的通知》,提到新建全装修住宅的销售价格包括毛坯价格和装修价格两部分,在商品房买卖合同中约定成交总价的同时,应分别约定毛坯价格和装修价格。“采用新的购房合同,也是为了契合装修房的政策。”

    “新合同的出现,其实和当前房屋的供应结构是有关系的。因为当前房屋交付中,精装修和全装修住房实际上比例是在增加的,这会带来市场交易结构的变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,如果此类装修款如果不写入购房合同,那么实际上装修款得单独支付,这样就增加了购房者的压力。而且也使得很多时候房企会故意涨价,比如说部分毛坯房执行了限价的内容,而装修的内容会执行类似加价收取的方式。

    他告诉记者,目前此类政策的调整,使得购房者的装修本身也是一项纳入合同监管的成本,自然在申请贷款等方面是有优势的。所以本身有助于降低购房者的负担。

    思考:新合同是否提供了涨价借口?

    将装修款写入购房合同中,是否意味着此前的限价政策将发生松动?近日,记者通过暗访了解到,有开发商已获得3000元~4000元的装修价格审批,甚至超过4000元的也不在少数。而据业内人士透露,一般大型的开发商装修成本在800元~2000元之间不等,而多出来的装修价格,自然不言而喻了。

    “其实,这里面是有可操作的空间的,假如一套精装房10000元/m2,其中毛坯8000元/m2,装修2000元/m2,那可以写成毛坯6000元/m2,装修4000元/m2,这样的话不会突破限价,但开发商照样能挣钱,而且毛坯还可以不断地涨价。”6月28日,一名不愿透露姓名的房地产销售顾问如是说。

    记者注意到,2018年2月,南昌市住房保障和房产管理局、南昌市城乡建设委员会等4部门发布《关于规范南昌市城区新建全装修住宅销售管理的通知》,要求商品房预售合同中单独标明装修标准,且装修价由3家有资质的房地产评估机构评估决定。“有3家评估部门同时来制约的话,开发商也不可能会太过火。”一业内人士则认为。

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