年销售收入139.5亿元，增长52.3%；，净利润13.5亿元，增长53.8%，年入库税金14亿元，同比增长73％。这就是万科企业股份有限公司3月21日公布的2005年度业绩，万科总经理郁亮自信满满地表示，2006年万科将进入新一轮高速增长期，预计将新增土地储备1000万平方米左右。万科同日还公布了2005年的分红派息预案，继续坚持从当年净利润中提取40%左右用于分红的稳定分红政策，提出了每10股送1.5元（含税）现金的方案。

过去的2005年是房地产行业的“调控年”，万科依旧保持强劲的增长势头，2005年，万科实现销售面积231.8万平方米，销售金额139.5亿元，同比增长41.5%和52.3%；实现营业收入105.6亿元，同比增长37.7%，净利润13.5亿元，同比增长53.8%；结算楼宇面积176.9万平方米，同比增长23.4%，结算收入103.8亿元，同比增长39.1%。2005年，万科净资产收益率超过16%，达到了一个新的水平。

万科的成功得益于对经营环境变化敏捷的洞察力与和优秀的执行力，万科董事、总经理郁亮表示：“年内，政府对房地产市场的宏观调控力度加大，万科继续坚持稳健的财务政策与效益型增长模式，在降低行业周期影响的同时，保持了良好的成长势头，实现了规模和效益的均衡增长。本集团业务形成了以长江三角洲、珠江三角洲及环渤海地域为核心，其它区域经济中心城市如武汉、成都等为辅助的地域布局。本年度，集团根据宏观调控形势适当加快项目销售并调整全年开工和竣工计划，这一举措明显增加了集团现金流，保证全年业务进行顺利。”2005年万科实际完成开工面积259.3万平方米，同比增长7.9%，同期竣工面积217.4万平方米，同比增长37.9%，而销售面积231.8万平方米，同比增长达到41.5%。上述数据对比充分显示了 “现金为王”指导思想贯彻的彻底。到2005年年底，万科存有65.7万平方米，金额48.7亿元的已售未结资源，为公司后续发展奠定了良好基础。

 与此同时，万科在项目发展上坚决贯彻“谨慎并进取”的方针，通过合作方式获得土地，并争取更为有利的付款条件以改善该集团现金流状况。2005年，在公司新增651.2万平方米土地储备当中48.3％为合作方式获得。尤其对于地价在报告期初已趋于高位的长三角地区，85.4%的新增项目资源，系由与南都的战略合作获得，该批土地价格低于市价，并有更为有利的分期付款条件。

 2005年3月，万与南都集团合作，以18.5785亿元获得在上海、江苏的70%和在浙江的20%权益，此次合作使万科在长三角区域增加了219万平方米的项目储备，进一步完善了在长三角的布局。2006年1月18日，万科与北京市朝阳区国资委签署协议，以3.89亿元受让北京市朝万房地产开发中心60%股权，在北京增加了16万平方米的项目资源，为万科今后获得更多参与国有企业的改制的机会积累了经验。

在地域选择上，2004年，万科确定了“城市圈聚焦”策略，推进以珠三角、长三角、环渤海区域为主，其他重点城市为辅的“3+X”战略布局。2005年万科更为慎重，将重点进一步聚焦到深圳、广州、上海、北京和天津等核心城市上。万科2005年新增的项目储备中，上述五大核心城市的比重占到41%。 万科的跨地域发展模式，规避了单一市场的风险，公司在空间上的聚焦，进一步保证了公司资源效益的最大化。2005年，在公司结算收入中，深圳等五大核心城市的贡献超过60%。

在开拓多元化融资渠道方面，2005年万科作出了更多的尝试。4月28日，公司圆满完成“平安信托－万科•广州城市花园项目集合资金信托”和“平安信托－万科•广州南湖项目集合资金信托”项目；6月30日，与国际房地产投资银行Hypo Real Estate Bank International（简称"HI"）在“深圳•万科城北项目”再次合作。7月1日，圆满完成“北国投•北京万科西山项目集合资金信托”，募集资金1.8亿元。12月8日，与中信资本投资有限公司共同筹组成立“中信•万科中国房地产开发基金”。12月，与新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）的附属公司Reco Ziyang Pte Ltd.（RZP）达成合作协议，以股权合作形式共同开发无锡魅力之城和沈阳万科城项目。年内，公司股东大会还做出了申请发行10亿元短期融资券决定。

 万科的融资渠道全面、广泛，在行业内首屈一指。多元化融资渠道的开辟，使公司发展在宏观调控当中保持了很高的灵活度，增强了自身抵御风险的能力。

对客户的关注，成为万科在调控期间脱颖而出的重要法宝。2005年，万科全力推进2004年业已确定的“客户细分”策略，通过对全国10个大城市，1529位消费客户进行的面访及分析研究，并以购房行为最相关的三个指标作为细分指标，形成了社会新锐、望子成龙、健康养老、富贵之家、务实之家五大客户细分类型，并将以此为基础形成针对性的产品品类。由第三方公司盖洛普进行的05年度万科客户满意度调查显示，2005年内平均每个老客户向6.28人推荐了万科楼盘，实际成交率达到20.4％。

2005年，万科被国家工商总局授予全国知名商标，这是中国房地产界第一个，也是截至目前唯一一个驰名商标。万科成为名副其实的“中国房地产第一品牌”；第一家完成股权分置改革的A股加B股上市公司，同时也是第一家以纯认股权证的形式完成股改的A股上市公司。年内公司第三次登上福布斯最佳企业榜，被评为亚洲最佳小企业200强；获选《euromoney》评选的亚洲最佳房地产开发企业；获得英国《IR》杂志中国区最佳公司治理奖。

2006年，是充满机遇的一年。宏观调控政策继续稳定执行，市场对开发商资金实力、运作经验、管理水平等各项要求的进一步提高。房地产企业的分化更加明显，行业整合的趋势将更清晰的展现出来。万科将充分利用这一机遇，2006年万科预计将新增1000万平方米左右的项目储备。其中深圳、广州、上海、天津，特别是北京等核心城市仍将特别着力。同时公司也将注重获取优质项目、改善项目储备结构，通过更多项目的快速开发，充分利用周转速度和规模效应，提高人力资源效率和资金利用效率，强化市场控制力和品牌影响力。

    截至目前，2006年万科列入计划的主要开发项目71个，计划开工面积和竣工面积分别约399万平方米和332万平方米，比2005年分别约同比增长54%和53%。

    预计2006年万科用于土地和工程等支出将约200亿元。为了满足未来的资金需求，公司将继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆空间，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道，加大与境内外资本合作力度，推进房地产基金项目合作的实践，探索房地产金融市场的创新模式。同时，计划在2006年进行一次股权融资，具体融资方式以对股东有利为原则，根据政策前提及市场环境酌情考虑。

展望未来，郁亮表示：“从2005到2006，是行业的一个临界点。宏观调控当然是当前必须重视的一个话题，但更为重要的是对行业的发展趋势做出全面思考。国际化、金融化、央企强势介入、买方市场、资本市场并购战、基于社会资源整合的专业化分工与合作，是房地产行业此后十年的变化图景。未来的经营环境将与过去、现在存在显著的不同。万科的目标是要在这十年内成为世界级的优秀房地产公司，我们需要打造一个新的平台，以此为支撑，在3－5年后依然能保持健康的发展，并获得比目前更为有利的行业地位。”

附：万科简介

    万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的房地产上市公司。2005年，公司销售收入139.5亿元，营业收入105.6亿元，净利润13.5亿元，纳税14.1亿元。截至2005年年末，公司总资产219.9亿元，净资产83.1亿元。

    以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续两年当选“中国最佳企业公民”。

    万科1988年完成股份制改造，1991年在深圳证券交易所挂牌上市。是中国大陆首批公开上市的企业之一，也是该批企业中唯一一家连续15年保持盈利增长的企业。公司在发展过程中两次荣获福布斯“全球最佳小企业”称号，一次入选“福布斯亚洲最佳小企业200强”。2004年万科被国际权威财经杂志《亚洲货币》评为“最佳公司治理”中国区第一名。2005年万科获得英国IR杂志中国区“最佳公司治理奖”，再度蝉联“亚商最具发展潜力上市公司”第一名，并获得“CCTV中国最具价值上市公司”称号。

1993年，万科将大众住宅开发确定为公司核心业务，目前业务覆盖上海、深圳、广州、北京、天津等20多个城市。

    经过多年努力，万科逐渐确立了在房地产行业的竞争优势：“万科”成为中国房地产行业第一个也是迄今为止唯一一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业管理通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司开发的深圳城市花园诞生了中国第一个自发选举的业主委员会；公司创立的万客会是地产行业的第一个客户关系组织。