宏观调控，特别是人民币升值以来，很多外国投资机构跃跃欲试，想到内地房地产业寻找机会，也有一些地产公司打算从国外基金融资，于是关于内地的房地产走“香港模式”还是“美国模式”话题又被提起来了。

　　前几年，内地房地产发展商大量模仿香港模式，但香港模式在过去30多年的实践中，最后的结果是几百万家庭没有享受到这种发展成果，而是极少数的人占有了社会绝大多数财富，许多家庭前两年甚至是负资产。香港的模式从单个的房地产发展商来看，可能是成功的，但从整个社会发展来看，我认为是不够公平的。

　　香港模式的核心问题是土地政策。只要房地产发展商囤积了土地，别的行业和社会财富就向这几块土地转移，无论盖不盖房子，都可以赚大钱。所以内地政府才出台“两年不开发的土地要收回”这个政策。这个政策可能对房地产发展商，尤其是以土地储备、“土地银行”为模式的房地产发展商是非常痛苦的事。但是，从整个社会经济的平稳发展、各个行业公平的发展来看，这些政策是非常有意义的。

　　所谓“美国模式”，也是不符合内地的。几年前，我们每次去美国都要和当地的房地产发展商交流，学习他们的开发经验，但我发现，我们双方的关注点、兴奋点完全不一样。内地的房地产发展商更多的是关心市场、销售；美国的房地产关注的则是融资。美国房地产发展商自有资金的投放量非常少，一般只有5%-10%，其他的用的是各种各样的基金和银行贷款，这是在美国资本市场非常成熟的环境下形成的一种开发模式。

　　在内地，这两种模式都是行不通的。第一，内地的房地产发展商不能自己长期拥有土地，两年不开发就要收回，所以不可能走“香港模式”；第二，内地的资本市场与美国的资本市场相比，差距非常大，所以内地也不可能出现“美国模式”。