房地产市场的本质是所有利益相关者的经济关系总和

　　中国经济时报：一段时间来，房地产业和房地产市场发展成为了人们普遍关注的热点。但在相当多的讨论中，好像住房问题和房地产市场的问题、市场和政策的问题、风险和“泡沫”的问题总是被有意或无意地混淆在了一块儿。究竟什么是房地产市场，您能否做个简单的解释？

　　陈淮：这个问题提得很及时。确实在很多时候，人们在讨论“市场形势”的时候，其实对这个市场的理解是各行其是的。我们可能需要从根上说说房地产市场的基本含义。

　　房地产市场的概念有四种基本含义。其中，一是物权交易的买卖行为发生地。这个“发生地”有多种形式。可以是常设性场所，也可以是非常设性的场所。例如拍卖场所。可以是有形的场所，也可以是无形的私下交易、网上交易等。二是专指需求一方。“有没有市场”、“市场大小”都是指有无需求、需求大小。三是指供求双方的力量对比与利益的均衡程度。“房地产市场形势”，实际上指供求双方的力量对比形势以及由供求关系决定的交易双方利益变动形势。四是指公开、自由交易对土地、建筑物等资源配置的推动力量。“市场配置资源”，就是指通过公开、自由交易配置资源。

　　中国经济时报：我理解，不论从哪种含义说，市场就是和交易有关的各种人和事。对不对？

　　陈淮：一定意义上说是对的。所有的市场都是和交易有关的各种人和事。按照马克思主义经济学的基本观点，市场是一切经济关系的总和。房地产市场就是房地产资源的所有利益相关者之间各种经济关系的总和。所有关于“价格”、“泡沫”、“公平”、“风险”、“波动”、“政策”等种种说法，实际上都是社会对各种利益关系的客观反映或评判，主观反应或调整。

　　中国经济时报：买房和租房涉及的都是房地产市场吧？

　　陈淮：是的。完整的房地产市场包括地产市场和房产市场两个部分。房产市场又可分为交易新房的一级市场，交易旧房的二级市场，交易使用权、居住权或经营权的租赁市场。按照交易对象的用途分，可分为住宅市场、商用房市场、工业用房市场等专业市场。按照与交易过程的结合关系分，还可进一步延伸出房地产金融市场、保险市场、中介服务市场等。

　　房地产市场是高风险的市场

　　中国经济时报：我国老百姓私人买房是近年才成为普遍现象的事。人们对房地产市场的了解程度总体不高。大家很想弄明白，买房子是用来住的。为什么这个用来住的房子一到市场上就变成了高风险的东西？

　　陈淮：房地产市场本来就是一个高风险的市场。其风险来源于两个方面。

　　一是价格的不确定性。住房价格在很大程度上不取决于建筑成本，而取决于级差地租。很正常地，同样的住宅，一通轻轨，价格立刻就大幅上扬。而且我国的情况是，绝大部分土地和住房未经过过充分的反复交易，级差地租实际上是未被发现的。目前很多城市核心市区房价的波动，其中有很大成分是级差地租的自发“寻价”过程所致。在这种情况下，房价上下波动的风险就尤其大。

　　二是需求的不确定性。仅从有多少人没房住或打算改善住房条件来分析需求是不充分的。仍从我国的实际情况看。改革开放的第一个十年，老百姓生活改善的标志是收入增长；第二个十年，改善的标志是存款增长；现在进入第三个十年，改善的标志是拥有住房等不动产的产权。再具体说，在通胀预期面前，第一个十年我们靠物价补贴就能保护老百姓的利益，第二个十年我们靠“保值储蓄”就能保护老百姓的利益。现在老百姓的存量资产普遍多了，并且人们都已懂得通胀时货币资产“缩水”而实物资产“涨水”的道理，老百姓一定要靠市场化的货币资产与实物资产之间的转换才能保护自己的利益。这种由通胀预期产生的需求具有非常大的不确定性，而且人们的私人财富累积的程度越高，宏观经济运行过程中的波动越大，其不确定性就越大。

　　中国经济时报：您的意思是说，即或在正常情况下，房地产市场的价格波动也会比较大。那前期我国一些城市房价上涨过快是否属于正常波动呢？

　　陈淮：前期我国局部城市的房价出现了异常上涨。其原因是投机炒作性资金参与到市场中来，形成了并不真实的需求，推动了价格上涨。此外，一些开发商采取不正当手段扰乱市场秩序，人为制造短缺恐慌，这也是造成市场价格异常波动的原因。世界各国都需要对房地产市场进行一定的政策调控，原因就在于要防止异常波动对经济的干扰。

　　当前我国房地产市场一些新的矛盾正在累积

　　中国经济时报：很多人认为，开发商对暴利的追逐是当前房地产市场存在的主要问题。您对此怎么看？

　　陈淮：一些开发商通过操纵市场、囤积土地、搞“权钱交易”等追求不正当利润，肯定是造成市场失衡和人民群众反映强烈的重要原因。但从实际情况看，要求政府干预市场的呼声之所以很高，还在于我国的房地产市场中正在累积着一些新的尖锐矛盾。

　　首先一个，是大部分城市居民进入住房条件迅速改善期，而少部分人无力改善之间的矛盾。目前并非仅仅是富人在改善住房条件。一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。例如近期很多调研报告显示，年收入4万-10万元之间的家庭占市场购房者已成为推动房价上涨的主要需求群体。特别值得提出的是，这部分群体的购房动机中，投资正在取代自用成为主要动机。近年来，城镇居民人均住房面积的不断提高，主要是由这部分人群的住房条件改善推动的。但一个不可忽视的事实是，城镇人均住房面积的快速增长掩盖了另一部分低收入群体住房条件改善陷于停滞的状况。一部分人改善加速而另一部分人改善无望。我国房地产市场上“购销两旺”的现实和日益强烈的“价格过高”呼声之间矛盾就由此而生。

　　其次是代际之间的矛盾。在前期的改革中，大部分中老年职工都在不同程度上受惠于了住房制度改革。从总体看，“买不起房”呼声最高的人群之一，实际上是工作时间不长的年轻人群体。“人均面积”掩盖了这部分群体要求独立而居，但又收入偏低、积蓄较少的困难。

　　再次是资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾。长期以来，人们比较关注的空置率主要和已建成未售出的增量资源相联系。实际上，目前我国的城镇中存在着相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源。城镇人均住房面积和城镇住房困难群体的比重明显不相称，原因之一就在于一部分存量资源闲置状况严重。而造成这种状况的原因，又在于二级市场和租赁市场发育严重不足。

　　中国经济时报：区域之间、城乡之间也有新的矛盾累积。

　　陈淮：是的。这两个方面也是新矛盾的重要体现方面。

　　在我国很多地方，相当一部分需求并非仅仅出于增加住房面积，住房面积和配套条件不充分之间的矛盾也很明显。目前在很多老城市中，缺乏公用设施、卫生设施等配套条件的危旧房仍占相当比重。我国西部城镇人均住房面积高于中部，住房困难的重要原因在于配套条件太差。

　　我国现有房地产市场主要是服务于城镇居民的。城乡之间的矛盾主要反映在农村剩余劳动力向城镇转移与面向这部分人群的市场发育严重不足上。目前在北京这样的大城市中，依靠于城市地下设施、餐馆等营业场所、城乡接合部违规建筑发育起来的租赁市场等栖身的人群达数百万。这种情况在城市中相当普遍。关键原因在于，房地产市场中实际上几乎没有专门面对这样一个庞大人群的组成部分。

　　此外，我国房地产业自身的市场化程度还很低、房地产金融的市场化融资渠道还太过单一等也严重制约着房地产市场的健康发展。

　　满足中低收入群体的住房需求应多途径并举

　　中国经济时报：现在有人认为，解决老百姓的住房问题不应靠市场。您对此怎么看？

　　陈淮：我认为这个问题要从两面看。

　　首先，与计划经济下的福利分房制度相区别，通过市场交易方式，包括买或租，包括买新房或二手房，应当成为满足社会住房需求的最基本途径。

　　就我国的情况看，在各城市住房资源总量中的低档住宅所占比例并不小。问题在于我国的房产市场中一级市场和二级市场之间的比例关系严重失衡。各收入阶层的人无法通过二级市场的顺畅交易梯次地向上改善住房条件，从而存量资源中的低档住宅无法充分释放出来。发达国家每年房产交易总额中二级市场的交易比重要占到85%左右，我国的情况正相反。市场优化配置资源的作用是通过流动性体现出来的。与其他消费品不同的是，不断“卖旧买新”是住房消费符合规律的特点。

　　租赁市场也是市场。租赁市场的发展是有利于低收入群体利益的。较大规模的租赁市场不仅可以较好地解决人员流动与住房产权流动之间的矛盾，有利于低收入群体规避房市风险、降低住房消费的“门槛”，而且是房价发现机制的一个重要组成部分。在发达国家，租赁住房的居民一般要在居民总数中占到三分之一以上。